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2026年澳洲房价涨幅放缓，墨尔本或成为“黑马”

历史反复证明，看空澳洲房地产市场往往是一场豪赌。然而，随着利率预期的戏剧性逆转，2026年的房市景象正趋于冷静。

在多方力量交织下，今年房价虽有望继续刷新纪录，但专家预测其增长势头将有所放缓，涨幅预计低于Cotality在2025年报告的8.6%。

利率预期的戏剧性逆转，预示着2026年房地产市场将有所降温。

该机构研究总监Tim Lawless认为，由于高房价收入比以及长期维持的高房贷利率限制了购买力，目前预测全国房价增长5%或更低是一个合理的区间。

由于各地住房动态迥异，未来市场表现将呈现出明显的“两极分化”态势。

Lawless表示，在高家庭债务、还款能力受限及信贷紧缩的双重压力下，主流需求将被迫转向低端市场，因此价格较低的房产仍将表现优异。

此外，联邦政府拟推出的首套房买家定金担保计划，也将进一步推高符合资格的低价房产热度。

买方代理Pete Wargent补充道，极其紧张的租房市场正迫使首套房买家在条件允许的情况下，尽可能缩短观望期，加速入市。

近年来，阿德莱德、珀斯和布里斯班等中型城市的表现一度盖过了传统的领头羊悉尼和墨尔本。

然而，Lawless警告称，阿德莱德目前面临最大的调整风险。他解释道，阿德莱德的住宅价值与收入比已逼近悉尼，但其经济多样性不足，且州际移民正呈负增长态势，缺乏像西澳和昆州那样强劲的基本面支撑。

与此同时，部分买家因内城区负担过重被挤向流动性较差的偏远地区。

Wargent指出，达尔文就曾出现买家扎堆涌入导致价格虚高的现象。他提醒投资者，如果不是周期早期的买入者，这种冒险策略极易导致在“潮水退去”时蒙受损失。

相比之下，墨尔本被视为一匹“黑马”。目前墨尔本住宅中位价为82.7万澳元，甚至比阿德莱德、珀斯和堪培拉更具吸引力。

Lawless认为，尽管维州目前经济疲软影响了州际移民，但从长期负担能力来看，墨尔本仍有显著的上行空间。

悉尼房市在2025年底已现疲态，12月房价微跌0.1%。但Wargent认为，悉尼东区别墅和CBD顶层公寓的纪录刷新只是时间问题。

他表示，只要澳洲继续对资本保持开放，房地产仍将是全球超级富豪与科技新贵的首选财富避风港。

针对供应端，新州政府虽致力于提高住房密度，但Lawless指出，可行性仍是核心障碍。他直言，无论审批流程如何简化，如果私人开发商无法从中获利，市场供应就无法实质性增加。

AMP首席经济学家Shane Oliver分析称，尽管2025年的降息余波、政府刺激政策及住房短缺将持续支撑房价，但2026年存在加息可能。

与此同时，澳洲审慎监管局（APRA）对高风险贷款的收紧，以及海外移民净额的平稳回落，都将成为房市降温的关键因素。

根据人口中心（Centre for Population）的数据，澳洲人口增长率预计将从1.3%降至2027年的1.2%，低于过去十年的平均水平。

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悉尼这些区一年暴涨$20万！曾经的“贫民窟”翻身，买家连夜入场

最新数据显示，悉尼许多曾经房价低廉区的业主正迎来财富大幅增长，多地房产价值飙升。

这处位于St Marys的住宅近期以200万澳元售出。该地区曾是悉尼房价最低的地区之一，但近期价值飙升。

在悉尼这些价值增长最快的区，错失良机的买家或许会倍感遗憾。

最新PropTrack估值数据显示，多个地区的房产价值年涨幅超过15%，部分地区房屋估值平均增涨逾20万澳元，远高于大悉尼市场约7%的整体水平。

这些“黑马”地区大多位于悉尼偏远地带，传统上被视为工薪阶层聚居区。

此前，这些地区的房价长期低于悉尼平均水平，极具性价比，因而成为了近期投资者和首置业者争相入场的主战场。

数据显示，悉尼年度涨幅冠军由靠近Liverpool的Miller摘得，当地公寓价值平均上涨34%，涨幅约19.2万澳元。

2025年初，该地公寓中位价仅为56.3万澳元，是悉尼最亲民的板块之一，而如今其平均价值已飙升至75.5万澳元。

西悉尼的Mount Druitt和St Marys地区同样表现强劲。数据显示，包括Whalan、Tregear、St Clair、Shalvey、Blackett、Colyton、Hebersham、St Marys和North St Marys在内的多个区均录得惊人涨幅。

这一轮暴涨背后，基建规划功不可没。随着连接St Marys与即将落成的西悉尼机场的基础设施开建，该地区有望成为西悉尼的重要枢纽，巨大的投资潜力推高了当地租金与房价。

当地中介Amber Boumelhem指出，悉尼疯狂的房价迫使首置业者转向这些地区，但他们正面临投资者的激烈竞争，后者通常财力更雄厚，出价也更高。

REA Group经济学家Anne Flaherty分析称，自10月起，首套房担保计划（First Home Guarantee Scheme）的扩大为首置业者提供了支持，允许符合条件的买家以低至5%的首付入市，且无需缴纳高额贷款保险。

然而，这些符合补助计划限额的低价房产，也恰恰是投资者眼中的“香饽饽”。

Flaherty表示，受住房短缺、人口增长及利率下调预期的影响，投资者正重返市场寻找长期增长收益。

除西悉尼外，Sutherland Shire西部的非沿海区如Heathcote、Sylvania和Menai也因性价比优势，房产价值年涨幅逼近20%。

北海滩部分地区同样表现亮眼，Freshwater的公寓和Mona Vale的独立屋涨幅均超过10%。

Mona Vale居民Justin Riddet正在出售其房产，他感叹道，自几年前搬入以来，当地房价已发生翻天覆地的变化，由于市面挂牌房源稀缺，优质房产总能吸引大量买家重金竞购。

展望未来，Flaherty认为，随着房价一年跳涨20万澳元，AG庄闲游戏部分市场的可负担性已接近极限，2025年的涨幅高地在2026年未必能保持热度，买家需求可能会转向新的性价比板块。

中介Emma Blake补充道，尽管普通“家庭住宅”市场因利率前景尚不明朗而略显观望，但高端及豪宅市场却异常火爆。

这类买家大多不受加息影响，受股市波动驱动，他们正果断入市，推高了顶级房产的成交热度。

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2025年房产市场狂飙：近百个区涨幅超30%！看看你家上榜了吗

一项最新全澳房产分析显示，成千上万个区的房价表现正大幅领先大市，两位数的价格涨幅已不再局限于首府城市的传统蓝筹地段。

澳洲房地产市场正持续强劲上扬。PropTrack独家分析指出，2025年有数十个区和支线城镇录得惊人的两位数增长。

过去一年中，表现最佳市场的房价飙升逾40%，更有99个市场的涨幅达到或超过30%。这不仅让房产价值增加了数十万澳元，也彻底改变了许多业主的财务状况。

数据显示，2025年共有4793个地点录得不同程度的价格上涨，其中有3224个区的涨幅超过了10%。

在全澳范围内，西澳Rangeway表现最为亮眼，房价从281,455澳元飙升至402,000澳元，涨幅高达43%，增值额超过12万澳元。

达尔文的Gray紧随其后，房价上涨40%，目前住宅售价已达564,000澳元。此外，昆州的Harristown公寓市场，以及北领地的Moulden和西澳的Spalding住宅市场并列第三，涨幅均达到39%。

从各州情况来看，维州表现最好的是墨尔本东南部的Wheelers Hill，其公寓价格在过去一年上涨36%，目前已逼近100万澳元大关。

同时，首领地（ACT）的Whitlam住宅价格也攀升了35%。

在新州，悉尼Miller的公寓价格领跑，同比上涨34%，从约56.3万澳元增至75.5万澳元。南澳的Port Augusta住宅价格录得26%的涨幅，均价达到30万澳元；塔州的Acton房价也在12个月内上涨了24%，从400,331澳元升至444,000澳元。

经济学家Anne Flaherty指出，这波快速增长主要集中在负担能力较好的地区，尤其是价格低于80万澳元的区。

她解释称，高昂的房价正迫使更多买家转向低价区，而投资者的回归也进一步推高了对廉价公寓的需求。

目前，投资者正与首次置业者展开激烈竞争。后者在扩大的“首次置业担保计划”（First Home Guarantee Scheme）支持下，可以低至5%的首付购房并免除抵押保险。

Flaherty强调，住房短缺问题短期内难以改善，加之人口增长强劲、建设量不足以及降息预期，投资者纷纷入场寻求长期增值。

以达尔文为例，向投资者发放的新贷款同比翻了一番。她表示，尽管投资者追求高收益，但这在一定程度上也属于基于长期预期的投机性行为。

展望2026年，Flaherty提醒投资者和买家，今年的热门增长市场未必能维持目前的疯狂势头。

随着价格涨至高位，负担能力下降将导致买家需求减少，市场焦点预计会向更具性价比的新兴区转移。

Flaherty认为，全澳大多数增长最快的区是负担能力较好的地区，特别是那些价格低于800,000澳元的地区。

她表示，虽然在竞争激烈的市场中，买家可能会为了抢房而超支报价，但当一年内的涨幅达到20万澳元时，市场就会触及天花板。

不过，只要“首次置业担保计划”在2026年继续实施，各州符合该计划价格上限的郊区仍将保持强劲的表现。

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88万澳元！2025年澳洲房价再创历史新高，布里斯班挺进“百万俱乐部”

随着澳洲房价攀升至880,000澳元的历史巅峰，普通家庭进入房地产市场的难度进一步加大。

周一发布的 PropTrack 报告显示，12月全澳房价环比微涨0.1%，全年涨幅累计达8.8%，刷新历史纪录。

悉尼和墨尔本的房市在12月略有降温，跌幅均为0.3%。尽管如此，由于两地房价仍高于去年同期，悉尼的房价中位数在年增长6.4%后达到124万澳元，墨尔本则在年增长4.5%后录得854,000澳元。

相比之下，昆州首府布里斯班表现强劲，年增长率高达14.6%，房价中位数正式突破百万大关，达到101万澳元。

阿德莱德成为12月表现最亮眼的首府城市，单月上涨0.8%，中位数达908,000澳元，全年涨幅为12.8%。

珀斯同样表现不俗，单月增长0.5%，在年增长17.2%的高速推动下，房价中位数升至950,000澳元。

此外，2025年全年偏远地区的表现优于首府城市，不仅12月单月涨幅达到0.4%，全年的价格增速也更胜一筹。

REA Group 高级经济学家及报告作者 Anne Flaherty 表示，2025年的价格增长主要得益于三次降息的支持。尽管预计2026年房价将继续冲向新高，但增长速度可能会有所放缓。

值得注意的是，由于预计2026年不会进一步下调利率，若国内通胀持续，利率甚至存在上升的可能。

但 Anne Flaherty 指出，住房供应有限和持续的刚需可能会抵消澳洲储备银行（RBA）加息带来的影响。同时，政府推行的5%首付计划也可能通过提振市场（尤其是刚需房产）的需求，从而对价格形成支撑。

此外，建筑成本上升以及行业劳动力紧缺，导致房屋供应远低于需求水平，这或将进一步推高房价。

PropTrack 的竞争对手 Cotality 周五发布的数据也印证了这一趋势。数据显示，2025年澳洲住宅价值激增8.6%，全国住宅中位数价值增加了约71,400澳元。

据悉，这是自2021年以来澳洲房市表现最强劲的一个年份。2021年，在疫情期间紧急低利率和创纪录采购活动的推动下，全澳房价曾出现过24.5%的惊人涨幅。

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